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顶名购房面临的司法风险

日期:2017-11-6 9:12:24 人气: 标签:大连 律师
导读:大连律师指出,所谓顶名购房,又称借名买房,是指实际出资人借用他人的名义与第三人签订房产买卖合同,并将房产的所有权登记在他人名下。具体是指:1、实际出资人…
  大连律师指出,所谓顶名购房,又称借名买房,是指实际出资人借用他人的名义与第三人签订房产买卖合同,并将房产的所有权登记在他人名下。具体是指:1、实际出资人因自身原因:例如具有外地户籍不具有购房地的当地户籍,或不符合购房资格或贷款条件,而名义上购房者具有购房或者贷款条件等;2、名义上购房人与第三方(房地产开发商等合法的售房人)签订的房屋买卖合同是合法有效的,并取得了不动产登记证书;3、名义上购房人一般不实际占有、使用、处分上述顶名购买的房产,而实际出资人行使占有、使用、处分的权利。
  在司法实践中,顶名购房的行为因为其顶名原因不同,法院裁判结果也往往不同。
 (一)违反限购政策的顶名购房合同
  这种这情况在实践中,部分法院认为虽然违反了当地的政策性规定,但并违反法律法规的强制性规定,所以不倾向认定顶名合同的无效,尤其是当顶名人在法院受理时已经具备购房资格时。当然,不排除一些法院以顶名购房协议违反国家调控政策而无效。
 (二)违反限贷政策的顶名购房协议
  由于一些购房人因自身征信问题,不符合银行贷款条件而借用他人的名义购房。通常法院认为该协议侵害了贷款银行的利益而非社会公共利益,倾向认定协议有效。
 (三)顶名购买单位福利房、集资房、团购房等
  因单位或企业为自己职工提供的一种福利待遇,在购房价格上的有一定的优惠,职工将这种福利转让给他人,一般认为是对自身权利的处分,也是不违反法律法规的强制性规定。
 (四)购买经济适用房等政策性保障住房
  虽然不属于《合同法》中第五十二条中“违反法律、法规的强制性规定”,但是法院倾向认为在客观上侵犯了其他低收入人群购房的机会,损害了社会公共利益,认定为无效合同。
  特别需要说明的是,根据《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。当事人想要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载,证明标准极高。此类问题各地裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大,因而证据在案件中发挥关键性的作用。